杭州二手成交，或连续4个月破万套！最热板块勾庄、未来科技城和滨江

Original 麦格/江公子层楼 2022-12-08

◎Tips：今日共17盘正在登记，明细见文末

悄然之间，杭州二手房迎来了一个“高光时刻”。

据好找房平台数据，截至7月23日，7月杭州市区（不含临安）二手房，已累计网签8439套，日均367套。

余下8天时间，适逢月底中介公司冲量时刻，整月成交量破万套，基本只是时间问题了。

这个数据，将一口气打破近年两大纪录。

第一：连续4个月成交破万套，在杭州房产史上，只有2016年和2017年做到过。但这两年是“超级牛市”的起步阶段，放量上行，再正常不过了。

第二：这是近四年来，首个成交量破万套的7月份。

7月，下半年的开局月，历来是传统淡季，成交量通常显著下滑。2020年之前，7月成交量能破万的，有统计以来只有2016年一次。

再看一组数据，你会更明白二手房的“热度之高”！

众所周知，2018年6月前后，是过去杭州二手房最癫狂的时刻，各种天价二手房频出；但同时，它也是行情“由强到弱”的转折点。

数据显示，自2018年5月后，长达22个月的时间里，二手房成交量未能再度破万。

直到今年4月，而且是连续4个月。

成交持续放量，同样带动了价格。

相比今年3月，绝大多数板块的二手房价，实现了10%左右的反弹。部分板块甚至超越了2018年的巅峰时刻，比如勾庄。

“万家名城和北宸之光太火了，不仅成交量爆炸，价格还不低。”

最近两三个月，勾庄一带的中介经纪人，鲜少推荐万象城“三盘”——杭宸、海德公园和万家之星，反倒是更南面的北宸之光、万家名城等盘，更受市场欢迎。

有多火热？兔博士数据显示，4-6月，北宸之光分别成交了33套、20套和25套。未结束的7月，预计也有超20套。

万家名城也没逊色多少，成交量分别是15套、22套和17套。

不仅出货速度快，价格也很高。今年至今，北宸之光和万家名城的最高成交价，分别为39837元/㎡和41700元/㎡，均高于2018年最高纪录（3万8左右）。

相比之下，杭宸、海德公园和万家之星等盘，成交量要少得多，单月基本个位数。

“主要是因为这几个盘的低价房源，早就清空了。剩下的房源，诚心卖的没多少，且还有双税。” 豪世华邦北宸之光店经纪人小李说。

以杭宸和万家之星为例，挂牌量只有44套和12套，最高成交价则超过4万2，同样是新纪录。

据统计，海德公园、瑷颐湾和星汇尚城等盘成交价，也创下了新高。

价格贵过2018年的，还有未来科技城。

2018年底，层楼曾做过一次板块实探。当时，三大次新二手房合景映月台、万科溪望和西溪悦居，89㎡能卖到350万（单价不到4万），就相当不错了。

但现在，总价370万的房源，已经算是高性价比、中介猛推房源了。

还有去年耦园刚交付时，洋房成交价基本3万7-3万8。前段时间，再去查看时，发现绝大多数房源价格都上了4万，仅有几套不到4万的，不是靠近高速，就是二楼这样的低楼层。

如果只看最高成交价，更让人目瞪口呆。

以映月台为例，今年4-7月，单月成交量15套以上，最高成交价48620元/㎡，还是一套161㎡的联排。

今年部分小区二手房最高成交价

前后反差最明显的是星空（地铁口、近距离阿里），最高纪录是6月的一套87㎡小户型，折合单价54575元/㎡。而在2018年，小区最高成交价不到4万7。

在当地中介看来，等将来蚂蚁金服上市，一批一夜暴富者涌入，二手房价还要往上走。

不只是勾庄、未来科技城，滨江、申花、奥体、南星和三墩北等板块，头部二手房的成交价，也普遍创下了新高。

像滨江区的柳岸晓风，7月最新成交了一套218㎡大平层，单价超9万2，一举刷新板块纪录。

南星板块，去年底交付的壹品，实际已网签最高成交价11万2（传言最贵超13万）。而在过去两年，除了一线江景的阳光海岸（跃层）能超过10万，其他基本在7-9万之间。

当然，“二手房价越来越贵”只局限于明星板块。

伴随上半年这波楼市回暖，尽管大多数板块二手房价涨了，但真正超过2018年的，只是少数。

根据先前公布的数据，相比两年前，至少8成小区未涨价，甚至还跌了。

比如临平的东湖新城，今年3-6月，二手房价反弹了10%，但对比2018年最高点，仍旧跌了10%左右。

其次，不难发现，这些创新高板块，几乎都具备以下因素——限价上涨、新房供应少和摇号中签率极低。

拿勾庄来说，幸福里精装均价26500元/㎡，璀璨澜宸、璀璨澜庭和运河云庄精装均价29000元/㎡，未上市的万科前宸限价30500元/㎡。

限价一路上涨，短期内对新房“逼单”作用明显。幸福里“四次万人摇”，运河云庄最低中签率仅1.69%。

新房涨价、供应少，还抢不到，一些绝望的购房者涌入二手市场，间接又推高了房价。

二手一旦出现个别高成交，限价上涨的新房又显得倒挂明显，于是新房中签率继续保持低位……

未来科技城也是相似原理。目前，整个板块核心区可售新房，只有西溪公馆、天空之城和富力中心。

但一个是创纪录的“六万人摇”，另两个则是中签率持续保持个位数的TOD盘。有多难摇？这么说吧，就算你是第一优先级的人才，也得拼运气。

此外，一批好房子的交付，也是助推二手房价的因素之一。

南星和滨江最为明显。无论壹品、翡翠海岸，还是金茂府、柳岸晓风，都提升了板块品质。

7.2的杭州楼市新政，或也将一定程度抑制二手房。

除了学区、婚房等迫切性购房需求，自住者无奈选择二手房的前提是——买不到新房。

但新政后，房票去向变得更集中化。新鲜出炉的中签率数据，已经证明了一个规律：除了少数超红盘，“中签率提高”将会常态化。

换句话说，如果你不是一个纯粹追求价差的投资客，买到自住房的概率，将大大提升。

当然，由于无房户倾斜比例提高至50%（3万5以下楼盘），若你是普通摇号家庭，摇中低价新房概率依然不高。

被迫转向二手房，不是又要推高价格吗？那也要看是哪种二手房。

关于这个问题，我们半个月前就曾提出一个观点：热门板块的明星次新房，价格依旧坚挺；交付时间早，区域热度、品质一般的非学区房，可能变得更艰难。

原因很简单。普通摇号家庭（单身狗等例外），大多是改善家庭，目前住的房子也不错，再度置换的目标必然是“最好的房子”。

从宏观层面看，整体二手房继续上行的后劲也有些不足。

一来，从历年表现看，下半年行情远不如上半年；二来，超12万套二手挂牌悬在头顶，而且还在继续增加。

所以下半年，二手市场盛极而衰的概率比较高，但更多是板块和品质之间的分化。

▍今日可登记楼盘

C E N G L O U · C H I N A

案名	均价	摇号情况
融创·融耀之城	24000	板块：星桥房源：197套户型：89-105㎡登记方式：首套冻资50万，其他100万登记日期：7.25-7.27
融创·森与海	14400	板块：萧山浦阳房源：103套户型：58-88㎡登记方式：首套验资20万，其他40万登记日期：7.25-7.27
滨江·湖光山社	22300	板块：青山湖房源：48套户型：99-120㎡登记方式：验资50万登记日期：7.25-7.27
越秀·星悦城	22450	板块：青山湖科技城房源：132套户型：95㎡登记方式：验资50万登记日期：7.25-7.27
万固·珺府	18000	板块：钱塘新区新湾房源：300套户型：89-115㎡登记方式：首套冻资50万，其他100万登记日期：7.25-7.27
万达· 悦享同心湾	21422	板块：富阳高桥房源：212套户型：89-118㎡登记方式：冻资60万登记日期：7.24-7.26
观棠明月府	34400	板块：余杭塘栖房源：8套户型：172-185㎡登记方式：验资160万登记日期：7.24-7.26
保亿阳光城· 丽光城	21944	板块：青山湖科技城房源：216套户型：89-108㎡登记方式：首套验资80万，二套120万登记日期：7.24-7.26
中交·悦美庐	23600	板块：临平新城房源：71套户型：88-129㎡登记方式：首套冻资50万，其他100万登记日期：7.24-7.26
金成·英特尔湾	28700	板块：未来科技城2.0 房源：42套户型：119-128㎡登记方式：冻资95万登记日期：7.24-7.26
阳光城保亿· 翡丽云邸	27800	板块：临平新城房源：44套户型：80-121㎡登记方式：首套冻资50万，其他100万登记日期：7.24-7.26
宝龙融信· 新荣世邸	17500	板块：临安锦南房源：88套户型：89-97㎡登记方式：验资30万登记日期：7.24-7.26
杭房城发· 御东方	26300	板块：长睦房源：152套户型：98-138㎡登记方式：首套冻资70万，其他140万登记日期：7.23-7.25
龙湖融信· 天琅府	高层 30000 洋房 36400	板块：萧山区政府房源：157套户型：98-173㎡登记方式：首套冻资80万，二套160万，一次性260万登记日期：7.23-7.25
新希望美的· 长粼府	33000	板块：余杭九乔房源：72套户型：95-104㎡登记方式：验资70万登记日期：7.23-7.25
天润·西麓府	26000	板块：余杭径山房源：16套户型：144-160㎡登记方式：验资100万登记日期：7.23-7.25
碧桂园·铂玺湾	21479	板块：富阳高桥房源：197套户型：89-119㎡登记方式：冻资5万登记日期：7.23-7.25